Desde el 1 de enero de 22 la nueva ley antifraude fiscal ha venido a revolucionar el mercado inmobiliario. El nuevo valor de referencia de Catastro como nueva base imponible de impuestos como el ITP ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que se paga al comprar una vivienda usada, o el ISyD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) resulta clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra, herencia o donación de una vivienda usada.
La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD): ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que vendrá determinado por el valor de referencia de Catastro
Este cambio viene acompañado de un giro radical en las reglas de juego, según Jose María Salcedo, socio de Ático Jurídico, que perjudica a los contribuyentes.Hasta ahora, era el fisco el encargado de impugnar si pensaba que el valor de escritura no se correspondía con el valor real de un inmueble, mientras que ahora serán los contribuyentes los que deberán demostrar lo contrario, por lo que recae en ellos la carga de la prueba.
los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar una comprobación de valores
En el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).
En caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Dicho de otro modo: el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.
Si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia que tiene asignado el inmueble estará incumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro. Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionador contribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.
Para recurrir el valor de referencia de Catastro hay dos formas:
Para acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en Derecho.
José María Salcedo aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.
También es posible aportar otras pruebas, aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.
Cuando un inmueble no tenga valor de referencia, el contribuyente estará obligado a tributar por el valor de mercado. Si la Administración no está de acuerdo, deberá iniciar una comprobación de valores y ésta podrá impugnarse igual que hasta ahora.Sin embargo hay que recordar que, “si un contribuyente se conforma y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dicho valor, en el futuro, siendo discutibles las posibilidades de impugnación”. Esta situación podría ser frecuente en aquellas autonomías donde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está muy bonificado y el contribuyente no quiera recurrir porque apenas conseguiría un ahorro en términos de tributación, pero debe tener en cuenta que puede acabar pagando la factura fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio año tras año.
Esta nueva valoración determinada por Catastro, basándose en el cálculo a partir de precios de compraventas de viviendas que se hacen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad, ha sido tumbada como método de comprobación de valores por dos tribunales diferentes. Sin ir más el lejos, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha ha anulado este método en una sentencia del 27 de mayo de 2020 y en otra del 20 de octubre de 2020.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que el Tribunal aplica la doctrina emanada de la sentencia del Tribunal Supremo de 23-5-2018: no se critica el método de comprobación utilizado, sino la forma en que se ha aplicado. Es decir, sin permitir al contribuyente conocer el origen del nuevo valor de referencia de Catastro, ni haber llevado a cabo una actuación presencial estrictamente comprobadora sobre el inmueble. Ello, para confirmar que, en cada caso concreto, el valor de referencia aplicado no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. La valoración administrativa realizada desde la silla de la oficina del funcionario de turno, sin visitar presencialmente la vivienda, y aplicando un determinado valor de referencia nunca va a ser individualizada ni tampoco va a tener en cuenta las reformas o mejoras hechas en el inmueble que se ha vendido, heredado o donado.
“La nueva normativa no solo regatea al Supremo, que ha exigido en infinidad de ocasiones que las valoraciones sean individualizadas y que un perito visite los inmuebles comprobados. También supone una estafa a los propios contribuyentes, que ven cómo Hacienda, harta de perder en los tribunales, rompe el tablero y cambia las reglas del juego”, declara Salcedo.
El nuevo valor de referencia de Catastro como nueva base imponible del ITP y del ISyD puede acabar suponiendo que se grave, en estos impuestos, un beneficio ficticio e irreal, ya que se trata de un valor calculado en base a estudios de mercado o coeficientes y no en base al precio transaccionado y escriturado ante Notario como ocurría hasta ahora. “Existe la posibilidad de que se acabe haciendo tributar al contribuyente por una capacidad económica superior a la realmente puesta de manifiesto en la adquisición”, añade Salcedo.
Es decir, se trata de un valor que asigna a los inmuebles transmitidos un valor de mercado en base a su tipología, pero sin tener en cuenta las características y singularidades de los mismos. Así, se valorarán igual dos inmuebles que se encuentren en el mismo rellano, a pesar de que su valor de mercado, por la existencia de reformas, calidades, etc. pueda ser muy diferente.
El Tribunal Constitucional ha sido muy claro con su postura sobre el método de cálculo de la plusvalía municipal en su sentencia del pasado 26 de octubre de 2021.
Considera que no se puede presumir que el suelo urbano se revaloriza anualmente. Y tampoco comparte que la normativa que regula la plusvalía municipal permita gravar incrementos medios o presuntos (potenciales), es decir, incrementos que pueden (o no) darse. Estima que esto pudo pasar con anterioridad a la caída del mercado inmobiliario en 2008, pero que “la crisis económica ha convertido lo que podía ser un efecto aislado ‒la inexistencia de incrementos o la generación de decrementos‒ en un efecto generalizado”.
“La realidad económica ha destruido la antes referida presunción de revalorización anual de los terrenos urbanos que operó en la mente del legislador para crear la norma objetiva de valoración ahora cuestionada y desaparece con ella la razonable aproximación o conexión que debe existir entre el incremento de valor efectivo y el objetivo o estimativo para que razones de técnica tributaria justifiquen el sacrificio del principio de capacidad económica como medida o parámetro del reparto de la carga tributaria en este impuesto. Con lo que la base imponible objetiva o estimativa deja de cuantificar incrementos de valor presuntos, medios o potenciales”, sentencia el Constitucional.
Con estos mimbres, José María Salcedo señala que algo parecido puede ocurrir con la imposición del valor de referencia de Catastro, como base imponible por la que, obligatoriamente, deberán tributar los contribuyentes que compren, hereden o reciban en donación una vivienda.
fuente: idealista.com
19 de Enero del 2022