Los contratos de alquiler con opción a compra son una opción para personas con pocos recursos. Al firmar el contrato se paga una prima de un 10% del precio del inmueble, y durante cuatro años anteriores se abona un alquiler mensual por encima del precio del mercado ( y que sube según el IPC). Al ejercer la opción a compra el propietario les descuenta el dinero de la prima más lo aportado del alquiler de esos cuatro años.

Debido a la situación en la que nos encontramos, donde las entidades bancarias son reticentes a conceder hipotecas, unos precios altos de los inmuebles, un euribor en aumento, y unos compradores sin suficiente capital para la entrada de una casa, el alquiler con opción a compra es una gran oportunidad, sobre todo para los más jóvenes.

En este tipo de contrato, la decisión de compra queda exclusivamente en mano del inquilino en un plazo determinado con unas condiciones concretas. Previamente a la firma del contrato de alquiler, puede conocer el precio estipulado para el inmueble. Durante ese tiempo el inquilino vive arrendado en la vivienda (pagando una renta más elevada) por el tiempo acordado para ejercer el derecho de compra (normalmente entre 3 o 4 años). Este alquiler está regualado por La Ley de Arrendamientos Urbanos y el propietario está obligado a mantener el contrato, y no ceder, alquilar o vender la vivienda a terceros durante su vigencia. Una vez finalizado el plazo, o incluso antes, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda por el precio fijado en el contrato.

Este contrato se conoce como contrato mixto, formado por dos subcontratos: el del alquiler del inmueble por el tiempo estipulado, y el de opción a compra del mismo, con un precio de venta fijado en la firma. El principal beneficiario de este tipo de contrato es el inquilino, que estaría ahorrando el dinero del alquiler al mismo tiempo que hace uso de la vivienda, con lo que se mucho más sencillo demostrar la solvencia al pedir un préstamo. Además, la hipoteca para adquerir el inmueble es más reducida al descontar el precio final una parte o el total del importe del alquiler.

Fijar el precio de compra venta de la vivienda es un arma de doble filo porque si el valor de la vivienda baja, se pagará una suma más elevada, o puede convertirse en un beneficio si suben los precios.

El propietario con este acuerdo se asegura el mantenimiento adecuado de la casa y el cobro de una renta más elevada durante los meses del alquiler ya que si el inquilino no pagara se quitaría esa opción de compra. También se suele fijar el pago de una prima inicial (como si fuera una fianza) por el derecho a la opción de compra que se perderá si no se adquiere el inmueble.Si el propietario decidiera no vender el inmueble deberá devolver ese importe al inquilino.

El propietario también puede establecer entre las claúsulas que se descuente del precio de venta el 100% de la renta durante el primer año, y un porcentaje inferior entre el 60 y 80% a partir del segundo.

De esta forma el comprador tan solo tiene que pagar en el momento de la firma del contrato la prima de la opción de compra, que suele ser de un 10% del precio de la compraventa y se va amortizando el precio restante con el pago de las mensualidades de alquiler pactadas, de esta forma será mucho más fácil acceder a la financiación bancaria para poder pagar el resto del precio pendiente.

Si el tiempo otorgado para el alquiler se agota y no se ejercita la opión de compra, el contrato de alquiler se podría prorrogar más allá del tiempo establecido, elaborándose otro contrato puesto que las condiciones habrían variado. El principal riesgo para el vendedor es que el inquilino no page la renta ya que habría que iniciar un procedimiento judicial para poder desalojarle con los procedimientos prolongados en el tiempo que suelen tener este tipo de casos, permaneciendo durante este tiempo la opción de compra salvo que hubiera sentencia firme de resolución del arrendamiento.

Si esta vivienda se adquiere por el inquilino a una promotora o empresa está sujeta a IVA (entre un 10 y un 4% si son viviendas protegidas). La prima también está sujeta al impuesto con los mismos beneficios de reducción. Cuando el inmueble es de un particular, el comprador debe someterse al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), más beneficioso que el IVA.. La prima inicial también está sometida al mismo impuesto aunque al final no se realice la compra, y si se ejercita la compra vuelve a tributar por el mismo impuesto. El inquilino podrá acceder a las ayudas de alquiler en el IRPF si cumple los requisitos establecidos por la comunidad autónoma a la que pertenezca.

fuente: cincodias.elpais.com