1. ¿Qué limitaciones tiene un contrato de compraventa privado frente al elevado a escritura pública?
- La compraventa privada vincula a quienes lo han suscrito, es decir su eficacia se limita a las partes contratantes y sus causahabientes, nunca frente a terceros.
- La fecha del contrato no vincula a terceros. La fecha sólo se considera cierta desde el día que el documento se deposite o inscriba en un registro público.
- No tiene acceso al Registro de la Propiedad por no cumplirse los requisitos exigidos en la Ley Hipotecaria.
- Imposibilita la hipoteca, pues ésta requiere la inscripción del inmueble vendido.
2. ¿Existe la posibilidad de vender viviendas adquiridas sobre plano con anterioridad a elevar a público el documento privado formalizado con la promotora-vendedora?
Esto es lo que se denomina Cesión del Contrato, refiriéndose al traspaso contractual a una tercera persona interesada en subrogarse en la posición del primer comprador.
Dicha cesión es posible, siempre que se tenga en cuenta que para que esta cesión opere con eficacia y surta efectos es necesario que la Promotora-Vendedora otorgue su correspondiente consentimiento a dicha cesión de derechos, ya que el comprador no puede transmitir su contrato en contra de la voluntad de la parte vendedora ni tampoco rescindir el contrato de forma unilateral.
3. ¿Para qué gastos se puede utilizar el fondo de reserva de la Comunidad?
El fondo de reserva se podrá utilizar a lo largo de cada año para el sostenimiento de las obras de conservación y reparación que se vayan planteando durante la anualidad, para las que no resulte suficiente con las cuotas ordinarias de gastos generales establecidas en función del presupuesto aprobado. Cuando por cualquier razón haya de detraerse cantidades del fondo éstas se computarán como parte integrante del mismo, pero deberán ser de nuevo cubiertas o reintegradas cuando se apruebe el presupuesto ordinario para la anualidad siguiente.
El art. 9. f) de la LPH también establece que se podrá suscribir con cargo al fondo de reserva un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Para más información, consultar los servicios de asesoría de la AEGAI
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