1. ¿Es necesario, firmar un nuevo contrato cuando expira el plazo pactado en materia de arrendamientos urbanos de vivienda?

Para responder a esta cuestión es necesario hacer un breve repaso sobre la duración del contrato de arrendamiento urbano de vivienda según la perspectiva de los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994. Así hay que distinguir:

1. Prórroga forzosa:
   La duración inicial es la que determinen las partes libremente (se entenderán celebrados por un año, aquellos en los que no se haya estipulado plazo de duración), teniendo en cuenta que si es inferior a cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador hasta el plazo mínimo de cinco años, salvo que el arrendatario, al menos con 30 días de antelación al vencimiento del contrato, manifieste su voluntad de no renovarlo.
   La prórroga forzosa no operará en caso de que se haya reflejado expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí.
2. Prórroga legal tácita:
   Se produce una vez transcurridos los cinco años de duración del contrato, de manera que si ninguna de las partes manifiesta a la otra su voluntad de no renovar el contrato, éste se entenderá prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, con la posibilidad de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de vencimiento de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.
3. Tácita reconducción (artículo 1566 del Código Civil):
   Es la nueva prórroga que se produce cuando expira la prórroga anterior sin que ninguna de las partes haya requerido a la otra. Existen dudas acerca de cual será el nuevo plazo de duración, aunque la doctrina mayoritaria entiende que el plazo del arrendamiento se entenderá hecho por años cuando el alquiler fijado sea anual, por meses si es mensual o por días cuando es diario.
   Por tanto, de lo expuesto se infiere que la ley tiene previstas una serie de prórrogas automáticas y cuyo funcionamiento está perfectamente articulado. Así, cuando quiera prorrogarse el contrato, no es necesario la firma de uno nuevo, sino que bastará con que arrendador y arrendatario adopten una actitud pasiva, no manifestando en los términos previstos en la ley su voluntad de no renovar el contrato.

2. ¿Pueden los promotores dejar letreros pubicitarios en la fachada de los edificios que promueven?

Distinguimos dos supuestos:

1. En el caso de que se trate de un letrero indicativo del propio edificio, el Tribunal Supremo ha entendido que forma parte de la estructura del inmueble por lo que para su retirada sería necesaria la unanimidad de la Junta de Propietarios y no la simple mayoría, en cuyo caso, podría prosperar la acción de impugnación.
2. Cuando se trata de un letrero de la propia promotora colocado en la fachada, cubierta u otra zona común, la Junta podrá decidir por mayoría lo que considere oportuno, salvo que exista una autorización indefinida o temporal en el Título en cuyo caso habría que aplicar la regulación del Código Civil relativa a las servidumbres.

3. Los acuerdos obtenidos en Junta, ¿sólo pueden reflejarse en el Libro de Actas?

La Ley exige la obligación de llevar un Libro de Actas debidamente diligenciado, aunque en casos excepcionales los acuerdos adoptados en Junta podrán acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho. Sin embargo la diferencia es sustancial, puesto que si los acuerdos no constan en el Libro de Actas, será la comunidad la que tendrá que probar ante el propietario que reclame la existencia del acuerdo, mientras que si éste consta en el Libro oficial, la carga de la prueba se invierte, siendo el propietario reclamante el que tenga que probar la falsedad del acta, lo que es prácticamente imposible.

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