1. ¿Puede el arrendatario de un local de negocio ejercer el derecho de adquisición preferente en caso de venta del local cuando el contrato no especifica nada?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dispuesto sobre el derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de vivienda es aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, sin embargo hay que tener en cuenta que las normas, en este caso, son de carácter voluntario y supletorio, lo que significa que, sólo en caso de que las partes no hayan pactado nada, dichas normas serán de aplicación.

Por lo tanto, si las partes no han especificado nada al respecto, en caso de venta del local, el arrendatario podrá ejercer el derecho de adquisición preferente sobre el mismo.

2. ¿En caso de obras de mejora urgente de la vivienda, el arrendatario está obligado a permitirlas? Y en su caso, ¿tiene derecho a una reducción del importe de la renta?

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la respuesta a ambas cuestiones debe ser afirmativa. Así según dicho artículo:

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

3. ¿ En caso de venta de la vivienda, cómo opera la afección real prevista en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal?¿Hay que hacerla valer en todo caso?

Cabe entender que el propietario anterior de la vivienda es el auténtico deudor de las cantidades que se adeuden por lo que si se le conocen bienes suficientes que puedan realizarse y cubrir con ello lo adeudado no será necesario utilizar la afección real prevista en la LPH. Por el contrario, si el propietario anterior carece de bienes o se desconoce su paradero, es conveniente hacer valer dicha afección a fin de cobrar al menos la anualidad corriente y la anterior.

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