La morosidad alcanza su máximo desde 1996 y crecerá aún más este año según el Banco de España. En el sector de la vivienda el 15% de las comunidades de vecinos españolas alberga, al menos, algún moroso, porcentaje que ha aumentado cinco puntos desde el año pasado.

Xavier Roig, especialista en gestión inmobiliaria y profesor de los cursos de Inmobiliaria de ISED, centro formativo colaborador de la AEGAI, nos describe cuál es el papel del gestor de fincas en caso de vecinos morosos en una comunidad de propietarios.

¿Cuándo consideramos que un vecino es moroso? ¿Existe una cifra mínima que delimita la categoría de moroso?
La palabra moroso lleva implícita una connotación despectiva que genera rechazo para a quien se refiera, pero efectivamente, es moroso la persona física o jurídica que está legalmente reconocido como deudor, en el ámbito bancario español se suele aplicar a partir del tercer recibo impagado. Cualquier impago antes de este recibo puede catalogarse como incidencia de cobro subsanable en cualquier momento.

¿Cuál sería el momento en el que un gestor de fincas debe entrar en juego?
Las obligaciones de un Gestor de Fincas vienen determinadas en el art. 20 Ley de Propiedad horizontal y son:

• Cuidar y velar por el buen funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios.
• Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles y atender a la conservación de la comunidad, acometiendo las reparaciones y medidas urgentes.
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras.
• Efectuar los pagos y los cobros procedentes.

Como secretario de la Junta de propietarios custodiará y pondrá a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. Así mismo, obtendrá las atribuciones que le confiera la Junta de propietarios y, en esas atribuciones, debe velar por el cumplimiento integro de los cobros para controlar y reclamar ese cumplimiento desde la primera incidencia.

¿Cuál es el primer paso a realizar antes de iniciar un proceso judicial por impago?
El secretario administrador deberá empezar las diligencias necesarias conforme a lo establecido en el art. 21, así, a la siguiente convocatoria de Junta de Propietarios hará constar como punto del orden del día el tratamiento a los morosos. Llegado a este punto, debe acordarse el inicio de todas las acciones legales pertinentes para recobrar los recibos pendientes, aprobando la liquidación de la deuda y por cada una de las unidades morosas, facultando al administrador para llevarlas a cabo.

El procedimiento que indica el art. 21 empezará presentando demanda ante el Juzgado, a la que se acompañará la certificación de liquidación de la deuda. En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda, deberá ser demandado conjuntamente con el actual. En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral. “El juez requerirá al demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada”.

Aquí cabe la finalización de este procedimiento por el pago de la deuda o bien por la oposición razonada del demandado.

¿Después de esto qué?
Una vez agotada la vía del procedimiento del art. 21, no habiendo prosperado por oposición del demandado. Sólo cabe ir a la vía ordinaria para la reclamación de cantidades. Por eso es conveniente que en la junta de propietarios celebrada se acuerde, asimismo, el otorgamiento de poderes a abogado y procurador para que, llegado el caso, se presente la demanda. Es decir, en un mismo acto encaminamos la reclamación de las deudas por el camino mas rápido, ágil y eficaz pero, al mismo tiempo, prevendremos la posibilidad de que no sea posible el recobro, evitando la consiguiente celebración de una nueva Junta de Propietarios para tratar el mismo tema.

¿Qué posición conservan los vecinos morosos dentro de una junta de propietarios?
En este sentido creo que el art. 15.2 es muy claro y que debemos ceñirnos a su redactado “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

Al propietario que esté en deuda con la comunidad sólo le queda el derecho de deliberar o intervenir en los puntos del orden del día, sin que pueda contabilizarse su opinión para el cómputo de las mayorías previstas en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que han planteado recientemente en el Congreso de los Diputados, ¿incluye alguna modificación que afecte a este apartado?

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que se presenta en el Congreso va asociada a la modificación de algunos artículos relacionados también con la modificación de otros artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En todo caso, no parece que llegue a afectar el tratamiento de los propietarios con deudas a la comunidad ni a los procedimientos a seguir en el caso de inicio de acciones legales para su reclamación.