Recientemente se han publicado noticias que afirman que la rentabilidad de la inversión en oficinas supera a la ofrecida por los bonos estatales, asegurando una rentabilidad anual de entre el 5,5% y el 6,25%. Guillem Torres es abogado especialista en urbanismo colaborador de la revista AEGAI y docente de los cursos de Inmobiliaria de ISED. Su experiencia en el sector nos da las claves para conocer hasta qué punto esta afirmación es cierta y qué otros bienes inmobiliarios son rentable en época de crisis.

¿Cómo podemos asegurarnos que estamos invirtiendo en las oficinas adecuadas para asegurar esta rentabilidad anual superior al 5%?

Para asegurar que se invierte en oficinas adecuadas debemos valorar la ciudad, su situación, estar incluidas dentro de un eje comercial o de servicios, comunicaciones y la inversión que vamos a realizar en relación al alquiler de esa zona y el tiempo necesario para que esa operación sea rentable.

La pregunta que queda pendiente es qué pasa fuera de esas zonas o ciudades con gran población y fuerte demanda de oficinas de alquiler (que son la mayoría). En ellas seguramente esa inversión no es rentable a corto plazo, pero a largo plazo nunca se sabe. Quizá haya oportunidades pero hoy por hoy hay sectores más rentables.

¿Qué diferencias sustanciales presenta un alquiler de oficinas respecto al de viviendas? ¿Por qué en la actualidad algunos expertos opinan que supone una mayor rentabilidad?

No estoy de acuerdo que el alquiler de oficinas sea más rentable que el de viviendas. Creo que es un tema de especialización del mercado y de oportunidades. El sector de viviendas de alquiler va al alza en algunas zonas, no porque el precio de la vivienda está descendiendo sino porque no se conceden hipotecas, entonces aumenta o se mantiene el precio del alquiler ya que las personas tienen que vivir.

La rentabilidad se explica por la caída de los tipos de interés, del euríbor y la crisis inmobiliaria y que el diferencial sea favorable a la inversión en edificios alquilados que a la compra de otros productos. Pero por un lado la seguridad que ofrece la inversión por ejemplo en bonos estatales no es la misma que la ofrecida por el sector inmobiliario, más expuesto a las fluctuaciones del mercado.

¿Qué otros bienes inmuebles suponen una inversión segura en tiempos de crisis como los actuales?

Es difícil de definir. Como en todo las oportunidades se tienen que buscar. En principio y según que zonas, los garajes serían otra gran oportunidad. No obstante previamente deberemos analizar el parque rodado, las posibilidades de encontrar aparcamiento, sea gratuito o no, otros medios de transporte, arrendamientos… así como la inversión a realizar.

Otras posibilidades serían participar en arrendamientos o construcción de vivienda a precio concertado o de alquiler tuteladas por la administración, así como promociones de viviendas de alquiler y derecho de superficie.

¿Cuándo se obtendrán de nuevo rentabilidades destacadas con las viviendas?

Yo creo que pasarán muchos años para revivir la situación pasada y puede que no se repita ya que de los errores a veces se aprende. Lo excepcional es lo que ha pasado estos años con precios superiores al 20% anual. En España, parte importante del crecimiento económico se debe a la construcción. Por tanto, ¿cómo damos salida en el plazo de 1 a 3 años al millón de viviendas en stock, en relación a la pérdida de empleo, la no concesión de crédito por parte de las entidades financieras para nuevas adquisiciones ni a promotoras ni inversores que no venden sus productos finales que a su vez se verán arrastrados a cerrar? Es un círculo vicioso. En primer lugar debemos superar esta crisis mundial. En segundo lugar, y una vez los indicadores sean positivos, generar confianza, que es muy difícil una vez perdida. Me conformo si el mercado ve la inversión de alquiler en vivienda y oficinas como una inversión estable y sin grandes fluctuaciones. Este punto creo que sería el más bueno para todos, para inversores, constructores administraciones y lo más importante las familias que puedan acceder a una vivienda.