Una de las características de las edificaciones constituidas en propiedad horizontal es que tienen elementos privativos propiedad exclusiva de su propietario y elementos comunes en régimen de copropiedad de todos los propietarios del inmueble. Con asiduidad, el abuso y los límites de este derecho de copropiedad centran las disputas vecinales, debido al desconocimiento de las comunidades de propietarios de la legislación que regula la utilización y el mantenimiento de estos espacios.

Jordi Ferrer, es abogado administrador de fincas, docente de los cursos de Inmobiliaria de ISED y colaborador de la AEGAI. A través de su experiencia en el ámbito de las comunidades de vecinos nos descubre la desinformación que muchas de ellas tienen acerca de los elementos comunes.

¿Cuáles son los elementos comunes en un edificio? ¿Qué los define?
Los elementos comunes de un edificio son los necesarios para el adecuado uso y disfrute del mismo. El origen y definición lo encontramos en el artículo 396 del Código Civil, en el que nos enumera algunos de esos elementos comunes como el suelo, el vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres. Las diferentes leyes especiales, como Ley de Propiedad Horizontal, pueden llegar a concretar más aún cuáles son esos elementos. Así el artículo 553-41 de la Ley del Libro Quinto del Codigo Civil de Catalunya de 24 de Mayo de 2006, relativo a los derechos reales, enumera como elementos comunes: el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos. Este artículo nos sirve a la perfección para determinar y definir cuáles son y/o pueden llegar a ser los elementos comunes de un edificio.

¿Un copropietario puede utilizar una zona común de forma permanente para intereses particulares?
Sí, pero para ello ese derecho debe constar en el título de constitución o que se haya adoptado por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

¿Quién paga las reparaciones en caso de desperfectos ya sea por accidente o derivadas del uso ordinario?
Son los propietarios quienes deben asumir las obras de conservación y reparaciones necesarias en proporción a su cuota de participación y siempre, y en su caso, de acuerdo a lo fijado en los estatutos o en el título de constitución.

No obstante, para el supuesto del propietario que ostente el derecho en el uso exclusivo de un elemento común (por ejemplo de una terraza) pueden llegar a asumir los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento (en Catalunya ya es así de conformidad con la ley descrita anteriormente a excepción que esos gastos tengan su origen en causas estructurales). Esos gastos de conservación serán siempre a cargo del propietario cuando el desperfecto venga producido por un mal uso del mismo.

Los parkings también son fuentes de disputa. ¿Qué pasa cuando un propietario ocupa parte de la plaza de al lado o su vehículo sobresale? ¿Cómo se debe actuar?
El propietario de un elemento privativo únicamente ostenta su derecho exclusivo de propiedad dentro de los límites que le han sido atribuidos. En el supuesto concreto que un propietario realice actividades contrarias a la convivencia normal, como puede ser la conducta típica del propietario que invade una plaza de aparcamiento contigua, puede llegar a interponerse una demanda judicial en defensa de la convivencia normal de la comunidad y de los derechos privativos que se vean afectados.

¿Cuál es el papel de un administrador de fincas en estos tipos de conflictos? ¿Cómo es de necesaria la continua formación en este sector?
El Administrador de Fincas debe hacer cumplir a los propietarios las obligaciones y acuerdos adoptados y realizar los actos necesarios para el funcionamiento correcto de la comunidad. En la práctica, los conflictos entre propietarios son comunes y el Administrador de Fincas debe adoptar una postura de mediación. Es difícil intentar defender los intereses de la comunidad, que es ante quien realmente debe responder el Administrador, y hacer cumplir las obligaciones a quien las incumple, que será un propietario parte integrante de esa comunidad que gestionamos. Por ello, es de vital importancia que el Administrador sea conocedor de la legislación a aplicar en cada momento para poder asesorar y dirimir cualquier tipo de conflicto que pueda surgir, ya que a menudo las informaciones y/o interpretaciones equivocadas de un Administrador, provenientes de una mala formación, suelen derivar en un empeoramiento de esos conflictos y en una mala imagen de nuestra figura.