Entrevista a Ignacio Serrano, tutor del Área Inmobiliaria de ISED.

Cada dia más promotores, propietarios e inmobiliarias consideran el alquiler con opción a compra como una salida al stock inmobiliario inactivo muy apetecible de cara a los compradores. Ignacio Serrano, tutor del Área Inmobiliaria de ISED ( Instituto Superior de Estudios), centro colaborador de la AEGAI, nos da las claves para comprender los beneficios que supone tanto a nivel empresarial como fiscal.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra, también denominado de “financiación mixta”, es un contrato de alquiler en el que tanto el inquilino como el propietario pactan con antelación la posibilidad de venta del inmueble a medio plazo (generalmente entre 2 y 5 años).

El arrendatario pagará una cuota de alquiler al ocupar la vivienda, pero podrá adquirirla al finalizar el plazo estipulado. Si decide ejercitar esta opción de compra, recuperará el dinero invertido mientras vivió en régimen de alquiler, ya que esta cantidad se le descontará del precio final del inmueble. En caso de decidir no comprar, perderá las cantidades pagadas en concepto de alquiler. En el contrato de alquiler con opción a compra se especifican, entre otros aspectos, el plazo en el que el inquilino podrá acceder a la compra del inmueble, y su precio final.

¿Cuáles son las características fiscales de esta modalidad?
En primer lugar, las cuotas de arrendamiento están sujetas al tipo general de IVA (16%). Además, en caso de ejercitar la opción de compra, la transmisión estará sujeta al IVA (tipo reducido del 7%, en viviendas). La base imponible estará constituida por la diferencia entre el precio total del inmueble y las cantidades pagadas en concepto de alquiler.

Muchos socios de la AEGAI nos han planteado si en los contratos de alquiler con opción de compra por parte del arrendatario/futuro adquirente hay que hacer factura/recibo con IVA.
En efecto. Aunque el alquiler de vivienda está exento de IVA, en el caso de los contratos de arrendamiento con opción de compra, las mensualidades están sujetas al tipo general de IVA (16%).

Este es el principal inconveniente, puesto que en caso de no ejercitar la opción de compra, las cuotas de IVA soportado en las mensualidades de alquiler no podrán recuperarse. En el supuesto de llevar a cabo la opción de compra también se produce un perjuicio, pues se perderá el diferencial entre el tipo general (16%) y el reducido (7%, correspondiente a la entrega de viviendas), es decir, un 9%.

¿Esta modalidad de compra puede ser una solución para la situación actual del sector?
Sí, puede ser una buena solución, no sólo para propietarios, promotores e inmobiliarias, sino también para los compradores. Se trata de una forma más de adquirir un inmueble. Para los promotores e inmobiliarias, dado el gran descenso de demanda de viviendas en la actualidad, esta fórmula les puede permitir dar salida al stock inmobiliario en lugar de mantenerlo inactivo.

Por otro lado, esta opción también favorece a los compradores que no pueden acceder a una vivienda por diferentes motivos (precio elevado, falta de dinero para la entrada o gastos, imposibilidad de financiación bancaria...). De esta forma, pueden encontrar una salida a su situación.